Nedávno jsme napsali článek týkající se nájemného prostor sloužících podnikání, které byly dotčeny výskytem nové typu koronaviru a s tím souvisejícími mimořádnými opatřeními. V článku jsme přinesli špatnou zprávu pro podnikatele, kteří byli nuceni omezit maloobchodní prodej a prodej služeb ve svých provozovnách anebo s ohledem na mimořádnou situace došlo k pozdržení různých dodávek, tedy že nájemné za tyto prostory musí i nadále hradit. To však změní nový zákon,[1]který byl připraven právě pro tyto situace.
Nový zákon představuje úlevu pro nájemce prostor sloužících podnikání (včetně pouhých k tomu určených místností, byť účel jejich nájmu není obsažen ve smlouvě), pokud se dostali v rozhodné době (tj. doba od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020) do prodlení s placením nájemného spojeného s užíváním prostoru sloužícího k podnikání. Předpokladem samozřejmě je, že prodlení vzniklo převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádných opatření při epidemii, které znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. Takto dotčený podnikatel je po dobu od vyhlášení zákona[2] do 31. 12. 2020 (tzv. ochranná doba) chráněn před vypovězením nájmu, které by pronajímatel odůvodňoval prodlením s úhradou nájemného.
Je však nutno pamatovat na to, že výpověď nájmu je možné učinit z jiných důvodů, a navíc může pronajímatel uplatnit jiná práva vzniklá v důsledku prodlení s nájemným. S ohledem na tuto skutečnost tak užívané spojení „odklad nájemného“ není přesné. Jedná se jen o ochranu nájemce před ukončením nájmu pro jeden z vícero důvodů (prodlení s hrazením nájemného, kvůli omezení jeho podnikání v prostorech sloužících k podnikání, za které by měl platit nájemné) a splatnost nájemného zůstává stejná. Pronajímatelé proto také mohou uplatnit jiná svá práva, například právo na úroky z prodlení. Lze očekávat, že v tomto směru budou mezi pronajímateli a nájemci vznikat početné spory.
Za problematickou bude pro nájemce pasáž zákona, která jim ukládá povinnost osvědčit, že se dostali do prodlení v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které jim znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. V některých případech se může jednat o jednodušší situace (například malý obchod, který musel kvůli usnesení vlády zavřít), jindy budou případy komplikovanější (například podnikatel nemusel být nucen zavřít svou provozovnu, ale mimořádná opatření mu znemožnila podnikat). Zákon totiž nemíří pouze na ochranu nájemců podnikatelů, kteří museli přímo na základě mimořádného opatření zavřít své provozovny (obchody, kadeřnictví apod.), ale také na ty, kdo zkrátka byli mimořádnými opatřeními negativně na svém podnikání dotčeni (nemohli podnikat nebo je jejich podnikání mimořádnými okolnostmi podstatně ztíženo).
Ochranná doba, po kterou nebude moci být nájemcům vypovězen nájem, bude trvat do 31. 12. 2020. Do konce této doby bude muset nájemce veškeré své neuhrazené splatné nájemné za dobu od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020 uhradit. Pokud by tak neučinil, může mu být nájem vypovězen s 5 denní výpovědní dobou. V ochranné době by k tomu mohlo dojít pouze, pokud by nájemce prohlásil, že tyto své pohledávky v ochranné době neuhradí, nebo to bude nepochybné z konkrétních okolností. Zákon pamatuje zvlášť i na případy, kdy by nájem netrval do konce ochranné doby, a v takových případech ukládá nájemcům povinnost uhradit pohledávky, které měly splatnost v ochranné době, do 30 dnů od skončení nájmu.
Ochranu, kterou jsme výše popsali, nájemci ocení. Pro pronajímatele se ovšem jedná o poměrně nepříznivý stav, jelikož oni jsou většinou závislí na příjmu z pronajímaných prostor, a nyní o něj na nějaký čas přijdou, což však může být pro některé kritické. Zákon alespoň umožňuje pronajímatelům, aby poté, co pominou okolnosti, kvůli kterým byl nájemci umožněn „odklad“ nájemného, avšak nejdříve po skončení nouzového stavu,[3] požadovat ukončení nájmu. Podmínkou bude skutečnost, že by bylo nespravedlivé po pronajímateli snášet takové omezení. Zákon toto právo blíže nevysvětluje, ale lze očekávat, že určení, zda je daná situace pro pronajímatele spravedlivá či nikoliv bude muset být posuzována v každém případě individuálně.
Závěrem poznamenáme, že uvedená problematika se netýká pouze nájmu, ale také pachtu. Pachtýřům se tak dostane stejné ochrany jako nájemcům a propachtovatelé se ocitají ve stejné situaci jako pronajímatelé.
Zákon je nicméně dosti stručný a vyvolává ohledně mnoha jeho ustanoveních otázky, které budou postupně s uplatňováním zákona v praxi jen přibývat. Pokud byste s touto problematiku potřebovali poradit, neváhejte se na nás obrátit.
[1] Zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání.
[2] Ke dni zveřejnění tohoto článku byl zákon schválen parlamentem ČR a zaslán k podpisu prezidentu ČR.
[3] Ke dni zveřejnění tohoto článku byl nouzový stav prodloužen do 30. 4. 2020. Nemusí se však jednat o konečné datum nouzového stavu, jelikož ten může být opětovně prodloužen.
